Снять жилье на airbnb: Airbnb полная инструкция и личный опыт 2023

У вас может возникнуть соблазн сдать в аренду часть или все , вашего дома на Airbnb, чтобы получить дополнительный доход или насладиться компанией гостей.

Вот восемь уроков, которые я усвоил (часто на горьком опыте) в управлении моей краткосрочной арендой, которая находится примерно в 2,5 часах езды от моего настоящего дома в Лос-Анджелесе.

Урок № 1: Будьте готовы, прежде чем начать размещать объявления об аренде.

Я предполагал, что потребуется время, чтобы начать получать заказы через Airbnb, особенно потому, что я начал свои усилия летом, когда температура в пустыне достигает 110 градусов. Я и не подозревал, что меня поразит бронирование на выходные, а затем 30-дневное пребывание сразу после публикации моего объявления.

Также в Forbes:

БОЛЬШЕ ОТ FORFORBES ADVISOR

Хотя это была отличная новость в финансовом отношении, у меня осталось мало времени, чтобы осмотреть дом как гость, включая обнаружение любых необычных проблем с водой из колодца и системами кондиционирования воздуха. .

Airbnb может отозвать статус суперхозяина, если вы отмените более одного из 100 запланированных бронирований.

Оглядываясь назад, я думаю, что было бы разумнее, если бы я немного больше знал о своем доме, прежде чем выставлять его на аренду в Интернете.

Урок № 2. Изучите местные правила аренды жилья и правила Airbnb.

Законы, регулирующие долю в домах, сильно различаются по стране. В Лос-Анджелесе незаконно арендовать дом через Airbnb, если это не ваше основное место жительства, и даже в этом случае не более 120 дней в году. В Нью-Йорке законы еще строже: хозяева могут сдавать в аренду только часть своего дома и должны присутствовать во время пребывания гостей. В Лас-Вегасе законы такие же хитрые. Там краткосрочная аренда была ограничена лицензированными хостами, занимаемыми владельцем, с декабря 2018 года, и с тех пор лицензии не выдавались.

И правила краткосрочной аренды постоянно меняются. Ожидается, что Airbnb будет подвергаться все более жесткому контролю со стороны регулирующих органов. (Нажмите здесь, чтобы просмотреть краткий список правил — и штрафов за их несоблюдение — в крупных городах США.)

Airbnb имеет свои собственные правила, которые также могут затруднить размещение. Например, у вас должно быть 10 остановок со средней оценкой 4,8 из 5 звезд в течение года, чтобы получить статус «Суперхозяин» — титул, который обеспечивает более высокий рейтинг в поиске гостей и, в конечном итоге, больше бронирований.

Airbnb может отозвать статус суперхозяина, если вы отмените более одного из 100 запланированных бронирований. В то время как компания предоставляет исключения для смягчающих обстоятельств, ошибка планирования может стоить вам.

Более того: по моему опыту, поскольку Airbnb в значительной степени основан на приложениях, до сотрудников службы поддержки компании может быть трудно дозвониться по телефону, когда они вам нужны. Одному из моих гостей потребовалось несколько дней, чтобы изменить незавершенное бронирование, даже когда мы оба обратились в Airbnb.

Урок № 3: Вам понадобится помощь, если вы не живете в доме, который собираетесь сдавать в аренду.

Наем компании для удаленного управления вашим Airbnb может обойтись дорого. В общем, такая фирма взимает от 12% до 40% от вашего дохода (не вашей прибыли). В Heaven House стоимость одной только уборки составляет 85 долларов за посещение.

Вскоре после того, как я начал перечислять место, я узнал, что мне также понадобится полная сеть круглосуточных сантехников, электриков, специалистов по кондиционерам и т. д., чтобы справиться с бесконечным списком звонков о таких вещах, как сломанные ручки для душа и некачественные кондиционер.

Создайте свою сеть профессионалов заранее, чтобы избежать потенциальных пожарных учений и стресса.

Урок № 4: Примите тот факт, что все, что может пойти не так, пойдет не так, как .

У гостей может закончиться вода. AC может выйти из строя. Крысы могут войти. Все это произошло с моей собственностью. Тем не менее, несмотря на эти проблемы, мне удавалось получать 5-звездочные отзывы в 100 % случаев. Тем не менее: у меня было много стрессовых, иногда дорогих моментов. Рассчитывай на это.

Урок № 5: посчитаем.

Краткосрочная аренда позволяет вам брать больше за ночь, чем долгосрочная аренда. Но у них также гораздо больше накладных расходов, потому что люди ожидают определенных удобств во время отпуска: кондиционер 24 часа в сутки, 7 дней в неделю; долгий горячий душ; Кабельное ТВ; высокоскоростной Интернет; вода в бутылках и услуги профессиональной уборки.

Учтите эти пункты при расчете ваших инвестиций, чтобы получить четкое представление о том, окупится ли вам краткосрочная аренда дома.

Не зацикливайтесь на том, чтобы сделать это место «своим». Когда вы сдаете его в аренду, это не ваше — это их .

Я потратил тысячи, чтобы обставить дом и установить предметы искусства. И я субсидировал большую часть платы за уборку, которая была выше средней, из-за удаленного расположения моей собственности. В лучшем случае я был безубыточным в конце месяца.

Урок 6: Не отчаивайтесь.

Когда я впервые разместил объявление об аренде Небесного дома, я был в бешенстве из-за того, что потерял деньги на своих инвестициях. Итак, я сделал отчаянные вещи. Я не устанавливаю минимальное количество ночей за пребывание; Я разрешил гибкие отмены; Я позволил любому количеству гостей остаться без дополнительной оплаты и проигнорировал свое чутье, когда оно подсказало мне, что гости будут праздновать.

Не делай того, что сделал я. Вместо этого воспользуйтесь преимуществами контроля хозяев Airbnb, установив более строгие правила отмены; взимать дополнительную плату за дополнительных гостей, заставлять гостей платить за интенсивное использование воды или электричества и требовать залог на случай возможного ущерба.

Урок № 7: Не придавайте слишком большого значения мелочам.

Поскольку я назвал свою собственность «Небесным домом», я приложил огромные усилия для составления духовных книг, произведений искусства и садового искусства, чтобы превратить ее в духовный рай. Большинству людей было все равно? Возможно нет. Более чем вероятно, что они просто хотели, чтобы кондиционер и Wi-Fi работали, а также любовались прекрасным видом на горы.

Короче говоря: не зацикливайтесь на том, чтобы сделать это место «своим». Когда вы сдаете его в аренду, он не ваш — он их . Итак, сосредоточьтесь на вещах, которые помогут им наслаждаться пребыванием там.

Урок № 8: Примите тот факт, что вы никогда не сможете сделать всех счастливыми.

Heaven House для меня рай, но некоторые гости все же нашли повод жаловаться. Было слишком жарко, в пустыне было слишком много жуков, в ящике был паук. Для меня это были мелочи, но ни одна из них не подлежит обсуждению, когда кто-то является гостем в вашем доме.

Так как вы никогда не сделаете всех счастливыми, привыкайте.

Проведите переговоры и получите разрешение на размещение на Airbnb от арендодателей

Вы хотите знать вопрос номер один, который мне задают снова и снова?

Я хочу снять квартиру на Airbnb, но у меня есть арендодатель. Как мне связаться с ними и получить разрешение на аренду моей площади?

Я признаю, что этот вопрос немного глупый, но давайте пройдемся по нему.

Я, как и многие другие, не владею своей недвижимостью Airbnb. Я арендую его.

И, как и любой человек в такой ситуации, я не обязан сдавать недвижимость в аренду. В конце концов, ваш владелец недвижимости решает, утонет ваша мечта об Airbnb или нет.

Делайте это правильно

Это довольно серьезный разговор… и если вы хотите добиться успеха, вам нужно быть готовым.

Вы можете подумать про себя:

«Что в этом такого?»

«Зачем моему арендодателю заботиться?»

Это обычная первая реакция, и это причина номер 1, почему так много людей арендуют на Airbnb, БЕЗ уведомления своих арендодателей. (Обратите внимание, что это НЕ хорошая идея!)

Хотя скрыться от радаров может и сработать на какое-то время, это неизбежно взорвется у вас перед носом.

В этом случае вы потеряете гораздо больше, чем деньги за аренду… вас могут выселить, и вам придется искать новое жилье, в котором можно будет жить полностью.

Что иронично в этой ситуации и в том, как многие хозяева поступают с ней, так это в том, что ваш арендодатель, возможно, действительно был открыт для идеи сдачи вам жилья в аренду. Ты никогда не спрашивал, так что никогда не узнаешь.

Если они в конечном итоге узнают об Airbnb, «поймав вас», вы подорвете любую потенциальную доброжелательность, с которой вам, возможно, пришлось бы работать с самого начала.

Если вы попытаетесь начать разговор ПОСЛЕ того, как вас поймали, ваши шансы на получение разрешения резко упадут.

Итак, вы хотите сделать это правильно… правильно? Конечно, вы делаете.

Пусть ваша квартира на Airbnb будет одобрена арендодателем!

Погрузитесь в мысли арендодателя Airbnb

Во-первых, у вас нет шансов вести переговоры с арендодателем, если вы не понимаете его позицию.

Вы должны четко понимать, как арендодатель однозначно видит Airbnb.

Поставьте себя на место своего домовладельца и подумайте о том, что влияет на его решения и на то, как он оценивает свое имущество.

Если вы мало что знаете об аренде недвижимости, позвольте мне рассказать вам об этом. и скромный источник дохода.

Некоторые арендодатели зарабатывают много денег на собственности, а некоторые получают только дополнительный доход. Но одно не меняется: арендодатели видят долгосрочный доход от аренды как низкий риск .

Теперь представьте, что у вас есть недвижимость. Скорее всего, вы приложили много усилий для его ремонта и подписали первого арендатора на 2 года.

Независимо от того, являетесь ли вы крупным арендодателем, активно помогающим арендаторам наслаждаться их пребыванием, или если вы все еще инвестируете в свою недвижимость… это все равно будет приносить вам ту же сумму денег каждый месяц в течение срока вашего арендаторы сдают в аренду.

Таким образом, большинство арендодателей, по логике вещей, не видят необходимости вкладывать массу времени и энергии в свою собственность — они видят в этом долгосрочный постоянный источник дохода. Любые дополнительные усилия, потраченные на аренду, часто можно рассматривать как пустую трату времени.

Наихудшим сценарием для арендодателя является потеря арендатора или материальный ущерб. Арендаторы могут быть заменены, и можно приобрести страховку для покрытия ущерба имуществу… проверяйте и проверяйте.

Вы по-прежнему владелец недвижимости:  А теперь представьте, что ваш арендатор подходит к вам и спрашивает, могут ли они позволить большому количеству незнакомцев входить и выходить из своего помещения для собственной выгоды.

Ваша собственность только что перешла от низкого риска и скромного дохода к ВЫСОКИМ риску и скромному доходу.

Риски арендодателей Airbnb

Итак, как теперь « высокий риск » для арендодателей? Что ж, это как минимум « более рискованно » по нескольким причинам:

•  Хотя Airbnb проверяет гостей, все еще существует вероятность того, что гости-плохие люди нанесут ущерб имуществу, беспокоят соседей или организуют кражу (если вы не верите я ищу «Airbnb оргия»).
• Во многих городских муниципалитетах краткосрочная аренда является незаконной и может привести к штрафу, если ее поймают.

Но вот самый важный:

• Арендодатели обязаны иметь страховку домовладельца для своего здания, которая покрывает все, что может пойти не так.

Страхование домовладельцев отклонит ЛЮБЫЕ и все претензии в случае, если они узнают, что помещение сдавалось в аренду как бизнес. Да… Airbnb — это бизнес.

Еще хуже… они могут полностью отменить страховку арендодателей (что сделает ВСЕ здание незаконным).

И позвольте мне напомнить вам, что они идут на этот риск сейчас без НИКАКОГО потенциала роста. Для них это просто не будет иметь смысла.

В очень редких случаях арендодатель согласится с тем, что вы сдаете жилье на Airbnb, по крайней мере, не получая ничего взамен.

Теперь, когда вы понимаете, почему на самом деле арендодатели заботятся об аренде через Airbnb… пришло время составить план игры.

Чтобы получить ДА, вы должны быть готовы изменить для них соотношение риска и дохода. Теперь это не обязательно означает платить больше арендной платы, но во многих случаях это все, что нужно.

Перед тем, как вступить в разговор, определите свое относительное положение:

• Как долго вы являетесь арендатором?
• Вы были хорошим арендатором?
• Сколько лет вашему домовладельцу? Как вы думаете, они вообще слышали об Airbnb?
• Как вы думаете, как быстро они смогут найти нового долгосрочного арендатора? Это горячий рынок аренды?
• Вы делите помещение с другими арендаторами, которых это может затронуть?
• У вас регулируется арендная плата?
• Есть ли у арендодателя несколько объектов недвижимости?

Иметь сильную позицию на переговорах означает:

• Вы давно являетесь арендатором
• Арендодателю с вами удобнее
• Арендодатель знаком с Airbnb
• У арендодателя всего несколько объектов недвижимости
• …и чем хуже рынок аренды – тем лучше ваше положение

Если у вас сильная позиция, может потребоваться лишь небольшой компромисс, чтобы получить «да».

Если вы находитесь в слабой позиции, это может занять много времени, и получение ответа «ДА» может потребовать некоторого творчества.

Подумайте, что вы можете предложить своему арендодателю

Со стороны дохода:

• Вы можете предложить продлить аренду
• Вы можете предложить платить больше… фиксированную ставку или процент от дохода Airbnb
• Вы можете предложить внести предоплату за аренду

На стороне риска:

• Вы можете объяснить им, как работает страховая гарантия Airbnb на 1 000 000 долларов
• Вы можете предложить приобрести собственную страховку на время отпуска (обычно от 80 до 200 долларов в месяц)
  • Узнайте больше о страховании ответственности Airbnb
• Вы можете предложить ограничить аренду определенным временем и определенными группами
• Вы можете гарантировать, что будете арендовать только отдельные комнаты и будете присутствовать на протяжении всего пребывания
• Вы можете изменить свой договор аренды, чтобы предложить покрытие определенных убытков самостоятельно
• Вы можете увеличить размер залога

Это ни в коем случае не исчерпывающий список опций, но это те опции, которые я видел в прошлом.

По моему опыту, это то, о чем заботятся домовладельцы + или – пара потенциальных кривых.

Будьте готовы узнать, что, по вашему мнению, вы можете им предложить и сколько, по вашему мнению, будет стоить решение их проблем.

Начните разговор со своим арендодателем

Как я выяснил, есть два варианта поднять этот вопрос. Один напрямую с вашим арендодателем, другой — то, что я называю «ядерным вариантом».

Если вы считаете, что у вас достаточно взаимопонимания с арендодателем, попробуйте обратиться к нему напрямую.

Мое предположение состоит в том, что вы должны просто начать диалог, а не относиться к нему как к деловому шагу.

Будьте проще. Арендодатель не одобрит то, что он не может понять, а если вы будете нагромождать информацию, он запутается.

Попробуйте написать им по электронной почте или поговорить лично, например:

» Здравствуйте, господин арендодатель,

Недавно я познакомился с Airbnb, когда ездил в Париж. Это удивительный сервис.

Мне интересно, есть ли у вас мнение об Airbnb?»

Просто спрашивая их мнение , вы не провоцируете их на конфронтацию и начинаете разговор просто о том, что они ЗНАЮТ об Airbnb.

После того, как вы установили, что они знают и думают, вам будет намного легче объяснить им это и развеять мифы.

В том же разговоре я бы попытался поднять 2 вещи:

1. Вы изучаете возможность, но хотели проявить уважение и сначала узнать их мнение.
   • Убедитесь, что есть веская причина, по которой вы заинтересованы и выиграете от Airbnb.
   • Объясните, что это поможет вам оплачивать аренду, оплачивать счета или каким-то образом улучшать свою жизнь.
2. Сообщите им, что для домовладельца это звучит рискованно, и что вы готовы найти способ сделать это БОЛЬШЕ , чем стоит их время.

Затем возьмите его оттуда и начните развертывать свои варианты компрометации сверху.

Арендодатель не открыт для Airbnb?

Вот ядерный вариант…

Если ваш арендодатель не согласен с этой идеей, узнайте, кто его юрисконсульт.

В 90% случаев у арендодателей будет НЕКОТОРЫЙ юрисконсульт, с которым они работают по контрактам, страхованию, правам арендаторов и т. д.

Либо свяжитесь с их адвокатом и изложите свое дело, либо найдите своего собственного адвоката, чтобы объяснить свое дело.

В качестве юридического советника вашего арендодателя они обязаны представлять интересы арендодателя.

Если есть возможность заработать им больше денег, и это не противоречит местным законам, они будут обязаны предоставить их вам.

Арендодателю гораздо труднее сказать «нет», когда его собственный юрист говорит: «Это законно и может сработать».

Сообщение предоставлено Эваном Кимбреллом.

БЕСПЛАТНОЕ обучение: как стать лучшим хозяином и хозяином Airbnb™ с легкостью

✔ Как избежать больших ошибок, которые большинство хозяев совершают

✔ Секретное оружие всех лучших 1% хозяев

✔ Стратегия ценообразования, используемая профессионалами

✔ Как последовательно получить блестящие 5-звездочные обзоры

✔ Как чтобы освободить свое время, не становясь «роботом-хозяином»

Это бесплатное обучение проводится Джеймсом Светеком, экспертом Airbnb, который управлял заказами на сумму более 1 миллиона долларов, и Саймоном Хе, основателем LearnBNB, №1 в сфере обучения хостингу Airbnb.