Расторжение договоров аренды или найма | соглашение, уведомление о расторжении договора аренды.
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст.
452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение.
У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст.
454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды.
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством.
Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены.
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Подведем итоги
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.
Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.
10 ключевых правил при аренде квартиры
Мы составили свод простых, но важных правил, соблюдение которых убережет от проблем как съемщика, так и арендодателя
Фото: Антон Вергун/ТАСС
Аренда квартир становится все более популярной: спрос растет, а цены снижаются. Многие арендаторы, снимающие жилье впервые, совершают ошибки, для опытного квартиросъемщика очевидные.
Список из десяти простых правил, которые помогут избежать проблем и наладить прекрасные отношения с арендодателем, — в нашем материале.
1. Заключите договор
Независимо от срока съема и типа жилья стоит заключить с хозяином договор аренды. Это обезопасит нанимателей от произвола со стороны арендодателя. В договоре следует четко прописать права и обязанности сторон, срок аренды, правила изменения арендной ставки и любые дополнительные условия. Следует также различать наем и аренду, так как эти отношения регулируются разными статьями ГК РФ и под них составляются разные договоры. Если владелец предоставляет квартиру физическим лицам для временного проживания — это наем.
Об аренде речь идет, когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или помещение не только жилого назначения.
Как правильно заключить договор аренды квартиры (+ образец)
2. Распределите дополнительные платежи
Помимо собственно арендных выплат, в договоре могут быть (и должны быть) прописаны другие расходы — например, коммунальные платежи или взносы на капремонт. Необходимо заранее определиться относительно размера выплат и на какую из сторон они лягут. Арендодатель может включить коммуналку в стоимость аренды, но вносить платежи сам, чтобы снять эту заботу с арендаторов. Возможна и обратная ситуация: собственник снижает ставку, а съемщик оплачивает всю коммунальные услуги. Также стоит учитывать, что если в квартире необходим ремонт или замена дорогой мебели и техники, то чаще всего эти расходы либо делятся между сторонами, либо ложатся на арендаторов, но тогда арендодатель может временно снизить ставку.
3. Не тяните деньги с арендодателя
Хорошим тоном считается брать все расходы по облагораживанию квартиры (или хотя бы большую часть) на себя, даже если в поломках и неисправностях виноват хозяин жилья.
Не стоит настаивать на том, чтобы арендодатель платил за улучшение квартиры, ведь вы уже согласились снять ее в таком виде и состоянии. Это, однако, не распространяется на случаи, когда владелец квартиры случайно или намеренно скрыл какой-то существенный дефект.
4. Платите вовремя
Своевременная выплата всех установленных взносов одновременно спасет от юридических проблем и поможет поддерживать нормальные человеческие отношения с арендодателем. Если по каким-то причинам сейчас заплатить не получается, не стоит скрывать это от хозяина квартиры. Арендодателям выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе, и в большинстве случаев при финансовых затруднениях они пойдут вам навстречу.
5. Не делайте ремонт без разрешения
Ремонт, а тем более перепланировку в съемной квартире нельзя делать без согласия хозяина. Если съемщик причинит ущерб жилью или соседям, все расходы по возмещению лягут на арендодателя. Обычно владельцы разрешают съемщикам проводить мелкий бытовой ремонт, а вот проведение косметического или капитального ремонта чаще обсуждается заранее и прописывается в договоре.
Бывает так, что арендодатель специально сдает квартиру под условие, что жильцы своими силами проведут в ней ремонт — это повысит ее привлекательность для будущих арендаторов.
6. Согласовывайте изменения в интерьере
Менее глобальные изменения внутри жилья, такие как перестановка или покупка мебели, не требуют вмешательства хозяина. Однако следует спросить разрешения арендодателя, если вы хотите выкинуть из квартиры какой-нибудь предмет мебели — вдруг на него у хозяина есть планы. Точно так же владельцы могут быть против, если вы захотите повесить что-нибудь на стену — ведь для этого придется вбивать незапланированные гвозди или сверлить новые дыры.
7. Уточните отношение хозяина к детям
Многие арендодатели возражают против детей в квартире, и это становится ясно еще до заключения договора. В случае если обстоятельства меняются, надо обязательно предупредить хозяина жилья. Если арендаторы успели показать себя с хорошей стороны, владелец жилья может пойти навстречу.
Однако для большинства владельцев отсутствие детей — вопрос принципиальный, и, скорее всего, в таком случае вам придется искать новую квартиру.
8. Не заводите без разрешения животных
Обычно наличие питомцев обговаривается до заключения договора. Если спустя какое-то время аренды появляется желание или необходимость впустить в квартиру четвероногого или пернатого жильца, этот вопрос необходимо обсудить с хозяином жилья. Обычно владельцы против животных, потому что они могут испортить мебель или отделку, но если вы успели зарекомендовать себя как ответственный и аккуратный съемщик, то арендодатель может пойти на уступки. Сложнее обстоят дела, если у хозяина квартиры аллергия — скорее сего, в таком случае от питомца придется отказаться.
9. Не сдавайте квартиру в субаренду
Надолго подселять в съемную квартиру других людей или даже сдавать ее в субаренду — очень плохая идея. Хозяин общался и составлял договор с конкретными людьми, которых он рассчитывал видеть своими съемщиками и о которых он успел составить свое мнение.
Проживание в квартире посторонних не только портит отношения между арендатором и арендодателем, но и (если не указано обратное) противоречит договору. Если в ваши планы входит сдача жилья в субаренду, это изначально необходимо обсудить заранее.
10. Используйте жилье по назначению
Субаренда без согласия владельца — частный случай, когда съемщики используют квартиру не по назначению. Бывает, что арендаторы начинают вести на дому какой-то бизнес или даже устраивают в съемных квартирах различные мастерские. Это может привести к тому, что шум и запах испортят отношения с соседями, а квартира потеряет товарный вид. Даже если бизнес съемщиков законен, у арендодателя с большой вероятностью возникнут проблемы. Использовать для работ и бизнеса можно только апартаменты, поскольку они официально не являются жильем.
глаголов — Как избежать двусмысленности в «Я снимаю квартиру в Нью-Йорке»?
спросил
Изменено 10 лет, 8 месяцев назад
Просмотрено 18 тысяч раз
Делает предложение:
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
подразумевает, что я арендодатель или арендатор ?
Как я могу недвусмысленно сообщить, что я арендатор (или арендодатель)?
- глаголы
- двусмысленность
9
Чтобы «недвусмысленно сообщить, что я арендатор (или арендодатель)», среди прочего вы можете сказать одно из следующего.
• Как арендатор сдаю квартиру…
• Как арендодатель сдаю квартиру…
Как ранее отмечал Чостер, добавление из к исходному предложению работает для арендодатель смысл:
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
Вы можете заявить о том, что не являетесь арендодателем, и, возможно, подразумевать аренду, по телефону
Плачу за аренду квартиры в Нью-Йорке.
3
Как арендатор я обычно думаю об арендаторе как об аренде , но словари, кажется, не согласны со мной относительно основного использования.
Если вы арендодатель, вы можете сказать
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
6
Rent действительно двусмыслен в этом смысле.
Однако эти два значения имеют разные синтаксические возможности.
- Я снял дом в Ипсиланти. (неоднозначно: Тема = арендатор или владелец)
- Я снял у него дом в Ипсиланти. (однозначно: Тема = арендатор)
- Я сдала ему дом в Ипсиланти. (однозначно: Тема = владелец)
- Я снял ему дом в Ипсиланти. (однозначно: Тема = владелец)
- Сдал дом в Ипсиланти. (однозначно: Тема = владелец)
И есть много других способов устранить неоднозначность; в контексте редко кого путают.
5
Арендатор: Я живу в съемной квартире в Нью-Йорке.
Арендодатель: Я сдаю квартиру в Нью-Йорке.
2
К сожалению, в словаре MW для аренды в качестве глагола есть две записи:
1: предоставлять во владение и пользование в обмен на ренту
2: взять и удержать по договору об уплате арендной платы
Так что слово официально может означать и то, и другое.
Я знаю, что лично я бы предположил, что если ты «снимаешь квартиру», то ты жилец, но из-за двусмысленности всегда есть место для сомнений. Но если вы сомневаетесь, просто добавьте уточнение к своему предложению.
Один пример: Я сдаю квартиру.
2
Делает предложение: Я снимаю квартиру в Нью-Йорке. подразумевает, что я я арендодатель или арендатор?
Если вы используете слово «арендная плата» как для арендодателя, так и для арендатора, тогда это предложение будет неясным.
Как я могу недвусмысленно сообщить, что я арендатор (или хозяин)?
Используя слово пусть. Как видно из ссылки здесь http://dictionary.cambridge.org/dictionary/british/let_3, слово пусть однозначно относится к арендодателю. Слово «рента» обычно относится к арендатору.
Как арендатор, вы можете сказать: «Я снимаю квартиру/квартиру (в зависимости от того, на каком английском языке вы говорите) в Нью-Йорке».
Как арендодатель, вы можете сказать: «Я сдаю квартиру/квартиру (в зависимости от того, на какой форме английского языка вы говорите) в Нью-Йорке».
Это был бы лучший способ, потому что он простой и однозначный.
3
Я сдаю квартиру
или
У меня есть квартира сдам
будет означать, что вы являетесь арендодателем или, по крайней мере, агентом по аренде.
Но точно не арендатор.
Когда я впервые прочитал заголовок вашего вопроса, мне было трудно понять двусмысленность — я думал, что это связано с тем, находится ли искомая квартира в Нью-Йорке, или вы находитесь в Нью-Йорке, выглядя на квартиру в другом месте. 🙂
Я нашел это совершенно недвусмысленным, поскольку я всегда думал, что арендодателей арендуют собственности, тогда как арендаторов арендуют собственности.
Я не думаю, что аренда была двусмысленной, отчасти потому, что если бы кто-то был арендодателем, он / она, вероятно, написал бы аренда вместо этого (например, офис по аренде).
1
Слово определенно неоднозначно само по себе. Чтобы быть более точным, я бы расширил фразу:
«У меня есть квартира (комната/дом/комплекс), которую я сдаю в аренду в Нью-Йорке».
Для владельца используйте «сдача в аренду» и будьте точны (« моя квартира»):
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
Для арендатора используйте «аренда» и укажите неопределенное значение (« квартира »):
Сдаю квартиру в Нью-Йорке.
Думаю, при малейшем контексте это будет понятно.
5
Замена глагола на фразу с контекстом на владельца также работает.
- заменить «аренда» (v.) на «аренда» (n.)
Мне нужен кв. «в аренду» в Нью-Йорке.
У меня есть кв. «в аренду» в Нью-Йорке.
У меня есть кв. «для субаренды» в Нью-Йорке, которую вы можете «арендовать».
… являются однозначными примерами. отредактировано кв. для ок.
3
«Я живу в съемной квартире» показывает, что вы арендатор, а «Я сдаю квартиру» показывает, что вы арендодатель.
В британском английском можно было бы сказать:
- Я снимаю квартиру [от xyz]. (Я арендатор).
- Я сдаю свою квартиру [xyz]. (я владелец).
- Сдаю квартиру от xyz. (Я арендатор).
- Сдаю квартиру [xyz]. (я владелец).
(Я арендатор).Если вы арендатор, вы будете «арендовать» квартиру.
Если вы арендодатель, вы должны «сдавать» квартиру.
Иногда домовладельцы используют слово «арендная плата». В этом случае им нужно сказать, что они сдают квартиру. Для акцента арендодатель мог сказать, что он/она «сдает» квартиру.
Арендатор может сказать, что он/она «сдает» квартиру или сдает квартиру у [арендодателя]. Это не обычно.
Потому что арендатор сдает квартиру ВНУТРИ. Именно это обычно понимается под словом «рента».
10 английских фраз для аренды квартиры – английский эспрессо
Объявления – это раздел газеты со списками товаров, автомобилей и домов, которые можно купить, продать и арендовать. Ваш ценовой диапазон — это сумма денег, которую вы надеетесь или ожидаете заплатить, например: «Мой ценовой диапазон составляет 1200–1500 долларов».
#2 — «Квартира полностью меблирована и имеет балкон с видом на парк».Если квартира меблирована, значит в ней уже есть мебель – кровати, столы, стулья и т.д. Если в квартире нет этих вещей, то без мебели. Есть еще полу-меблированная квартира , то есть в ней есть некоторая мебель, но не вся. В этом случае вам нужно запросить более подробную информацию!
Балкон — это небольшая внешняя площадка, как на картинке. Вид на парк означает, что вы можете видеть парк с балкона.
Балконы многоквартирного дома. Изображение: Райан из Торонто, Канада
#3 – «Я не могу позволить себе жить там один, поэтому я ищу соседа по комнате».
Я не могу себе позволить… у меня достаточно денег». Сосед по комнате — человек, который будет делить квартиру и разделять (разделять) расходы на ее аренду.
№4 – «Ищем просторную квартиру в престижном районе».Просторный — это еще одно слово, означающее «большой» — квартира с большим пространством. Высококлассный район — это район с большим количеством богатых людей и очень хорошими ресторанами и магазинами.
№5 — «Чтобы въехать, вам необходимо заплатить арендную плату за первый и последний месяц плюс залог». Фразовый глагол move в означает «входить в квартиру/дом, чтобы жить там». (Когда ты уходишь, тебе выезжает ). Для многих квартир вам необходимо заплатить арендную плату за два месяца («арендная плата за первый и последний месяц») в дополнение к залогу в размере — сумма денег, которую вы получите обратно в конце вашего проживания в ней, если квартира находится в хорошем состоянии.
Если вы оставите квартиру в плохом состоянии, или что-то сломаете, то стоимость ремонта будет оплачена из залога.
Коммунальные услуги – это электричество, вода, тепло – основные нужды квартиры. Фразовый глагол приходит к в этом контексте означает «всего» — например, если электричество стоит 70 долларов, вода — 35 долларов, а тепло — 45 долларов, то в сумме получается 150 долларов.
В среднем означает «в целом» — иногда общая сумма может быть больше или меньше 150 долларов; это не точное число.
#7 – «В многоквартирном доме нет ни стиральной машины, ни сушилки, но поблизости есть прачечная».Прачечная — это место, где вы можете заплатить деньги, чтобы использовать стиральные машины и сушилки для стирки вашей одежды:
Изображение: Джошуа Шерурций
#8 — «Моя сестра сдает в субаренду свою квартиру-студию на три месяца пока она путешествует по Европе».
Если вы субарендаете свою квартиру, это означает, что вы временно сдаете квартиру другому лицу на время вашего путешествия. Квартира-студия — это небольшая квартира, в которой есть только одна большая комната с кроватью, кухней, телевизором и т. д.
Если вам нужна большая квартира, вы можете получить однокомнатную квартиру – это означает, что в ней две основные комнаты (гостиная и одна спальня). Есть также двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (в них есть гостиная и 2 или 3 спальни) и т. д.
№9 – «Арендодатель предлагает двухлетнюю аренду с возможностью возобновить».Арендодатель (мужчина) или домовладелица (женщина) — это лицо, которому принадлежит квартира, у которой вы ее снимаете. Вы ежемесячно платите арендную плату арендодателю/арендодательнице.
Аренда — это официальный договор или соглашение о проживании и использовании квартиры в течение определенного периода времени.