Юридические ограничения на сдачу жилья в аренду на Airbnb
Законно ли сдавать жилье отдыхающим с помощью онлайн-сервисов аренды, таких как Airbnb или VRBO? Это зависит от нескольких факторов, например, от того, где находится ваш дом, какой у вас дом и как долго вы его сдаете в аренду. И если вы арендуете (не владеете) своим домом, ограничения по аренде или договору аренды также являются проблемой. К сожалению, правовые ограничения на краткосрочную аренду не являются единообразными и могут сбивать с толку. Более того, веб-сайты краткосрочной аренды в настоящее время мало помогают потенциальным хозяевам понять или соблюдать эти законы.
Муниципальные ограничения на краткосрочную аренду жилья Многие города, округа и другие муниципалитеты ввели юридические ограничения на краткосрочную аренду жилья. Они сильно различаются от места к месту. Ограничения в некоторых городах довольно строгие и делают большинство краткосрочной аренды незаконными.
Во многих городах временные хозяева должны зарегистрироваться и/или получить лицензию или разрешение перед сдачей в аренду своей собственности. Чтобы зарегистрироваться, хозяин должен оплатить различные сборы, договориться об уплате местных налогов на проживание и часто соблюдать страховые или другие требования.
В г. Нью-Йорке, например, жилая недвижимость, расположенная в многоквартирном доме, таком как многоквартирный дом, должна использоваться только для «постоянного проживания». Это означает, что имущество должно быть занято одним и тем же лицом или семьей в течение 30 или более дней подряд. Незаконно принимать платных гостей менее чем на 30 дней; если, конечно, недвижимость не является лицензированным отелем, ночлегом и завтраком или другим подобным бизнесом. Однако есть важное исключение: аренда комнаты в Нью-Йорке не является незаконной, если вы одновременно занимаете свой дом или квартиру, и все части жилья доступны для платящего гостя. Нарушение закона Нью-Йорка может привести к штрафу в размере от 1000 до 5000 долларов за первое нарушение.
Более того, город Нью-Йорк требует, чтобы платформы совместного проживания, такие как Airbnb, обменивались данными о объявлениях и хостингах, чтобы обеспечить соблюдение этих правил.
В Новом Орлеане действуют аналогичные ограничения на период краткосрочной аренды. Его местное постановление запрещает владельцам собственности сдавать свои дома или квартиры в аренду кому-либо менее чем на 60 дней во Французском квартале и некоторых других районах города.
Другие города используют свои законы о зонировании для ограничения краткосрочной аренды. Например, в округе Сан-Луис-Обиспо, штат Калифорния, дом, сдаваемый в краткосрочную аренду, не может быть расположен в пределах 200 футов от аналогичного дома, сдаваемого в аренду в том же квартале. Другие налагают ограничения на вместимость — например, на острове Палмс, Южная Каролина, ограничение составляет два человека на кровать плюс еще два человека.
С другой стороны, в некоторых городах и муниципалитетах действуют гораздо более либеральные правила.
Так обстоит дело, например, в Палм-Дезерт, штат Калифорния, где было принято постановление, разрешающее краткосрочную аренду на срок до 27 дней при условии получения годового разрешения и сбора и уплаты городу налога на временное проживание в размере 9%. Сан-Франциско принял постановление, разрешающее краткосрочную аренду всего имущества на срок до 90 дней в году, но ограничивающее его владельцами, которые проживают в своей собственности не менее 275 дней в году.
В прошлом описанные выше юридические ограничения на краткосрочную аренду жилья применялись в лучшем случае бессистемно. Как правило, из-за нехватки рабочей силы города и другие муниципалитеты не уделяли этому вопросу много времени и сил. Обычно правоприменительные меры предпринимались только после жалоб соседей. Однако ситуация меняется во многих областях, поскольку краткосрочная аренда становится все более популярной, и жителям становится все труднее найти долгосрочную аренду.
Юридические ограничения для владельцев квартир, кооперативов и планируемых застроек Если вы проживаете в кондоминиуме, кооперативе или планируемой застройке, использование вами вашей собственности регулируется договорными ограничениями, обычно называемыми соглашениями, условиями и ограничениями ( CC&Rs) или подзаконных актов.
Они могут полностью запрещать краткосрочную аренду или налагать на нее ограничения. В отличие от законов о зонировании или местных постановлений, соблюдение CC&R обеспечивается ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) или советом кооперативов, которые могут налагать штрафы на нарушителей и налагать залог на имущество для их взыскания.
Если вы снимаете квартиру, вам необходимо тщательно проверить условия аренды, прежде чем сдавать квартиру на краткосрочной основе. Большинство договоров аренды содержат положения, ограничивающие или запрещающие краткосрочную аренду и субаренду, если только предварительно не получено разрешение арендодателя. Если вы нарушите договор аренды, арендодатель может выселить вас.
Как найти местные законы и другие юридические ограничения в отношении краткосрочной аренды На веб-сайте Airbnb есть сводка юридических требований примерно 100 городов и округов со ссылками на дополнительную информацию.
Если вашего города нет в списке, в первую очередь нужно проверить ваш местный муниципальный или административный код, который может быть доступен в Интернете на веб-сайте вашего местного правительства. Чтобы найти свой, проверьте State & Local или Municode.
Полезным может оказаться и звонок в районную комиссию вашего города или в местное жилищное управление. Вы также можете обратиться в Информационный центр по краткосрочной аренде, чтобы узнать об ограничениях на краткосрочную аренду.
Если вы владеете квартирой или кооперативом, узнайте в ассоциации домовладельцев или правлении кооператива правила краткосрочной аренды.
Если вы снимаете жилье, ознакомьтесь с договором аренды или договором аренды и поговорите со своим арендодателем, прежде чем сдавать квартиру.
Как Airbnb завоевал мир | Airbnb
Роуэн Хьюз останавливалась в жилье Airbnb на каникулы несколько лет, прежде чем решила подзаработать в собственном доме на юго-востоке Лондона. При ремонте собственности она создала комнату с ванной комнатой и собственной входной дверью, разместив ее на платформе совместного проживания в начале этого года.
37-летняя Хьюз подумывала о том, чтобы снять квартиру, но с помощью Airbnb у нее появилась возможность освободить комнату, когда к ней приезжали ее друзья и семья. До сих пор она в основном привлекала деловых путешественников, которые предпочитают ее домашнюю атмосферу и плату в размере 50 фунтов стерлингов за ночь близлежащим сетевым отелям, где бездушные номера стоят значительно дороже.
«Я четко указала в объявлении, что это семейный дом, чтобы гости знали, чего ожидать», — сказала она. «Это еще рано, но это было здорово. Это приносит дополнительные деньги на праздники или вещи для детей, и это конкурентоспособная цена для моих посетителей. Это работает для всех, и я не хочу быть жадным».
Хьюз — это именно тот тип хозяина, которого имели в виду основатели Airbnb, когда запускали свой бизнес в 2008 году. Джо Геббиа и Брайан Чески придумали идею веб-сайта, который позволил бы людям сдавать в аренду свободную комнату на случайную ночь. или два после того, как они взяли с трех гостей по 80 долларов за сон на надувных матрасах в их квартире в Сан-Франциско, когда все гостиничные номера в городе были заняты.
Одиннадцать лет спустя на сайте Airbnb представлено более шести миллионов комнат, квартир и домов в более чем 81 000 городах по всему миру. В среднем два миллиона человек каждую ночь отдыхают в собственности Airbnb — полмиллиарда с 2008 года9.0003
В Лондоне, Париже и Нью-Йорке больше всего предложений, но жилье Airbnb доступно в Мандалае, Улан-Баторе и Браззавиле.
Некоторые жители районов с большим присутствием Airbnb утверждают, что бизнес опустошает сообщества
В прошлом году Forbes оценил бизнес в 31 млрд долларов (23 млрд фунтов). Ожидается, что в ближайшие месяцы Airbnb станет зарегистрированной компанией, а первичное публичное размещение акций принесет огромные богатства Геббиа, Чески и соучредителю Натану Блечарчику.
Но необычайный успех Airbnb не был встречен безоговорочно. Некоторые жители районов с большим присутствием Airbnb заявляют, что бизнес опустошает сообщества, повышая арендную плату и ограничивая доступность для людей, ищущих долгосрочную аренду, а также привозя большое количество туристов, которые не проявляют особого интереса к своим временным соседям.
Социальные сети и веб-сайты, такие как airbnbhell.com, изобилуют историями хозяев, гостей и соседей о чрезмерном шуме, разгромленных домах, диких вечеринках, отменах в последнюю минуту и мошенничестве. Но они подкрепляются положительным опытом довольных путешественников, которые нашли недорогие альтернативы гостиничным номерам.
Многие местные органы власти внедряют или изучают нормативные акты, чтобы смягчить негативное воздействие краткосрочной аренды.
В Лондоне, где на Airbnb зарегистрировано более 77 000 домов, что в четыре раза больше, чем в 2015 году, мэр Садик Хан в прошлом месяце призвал ввести схему регистрации для людей, арендующих недвижимость на краткосрочной основе. С 2015 года действует юридический предел в 90 ночей в году для краткосрочной аренды в Лондоне, но его практически невозможно обеспечить.
Джо Геббиа, Натан Блечарчик и Брайан Чески, соучредители Airbnb, станут чрезвычайно богатыми, когда компания будет зарегистрирована на бирже. Фотография: Airbnb Мэрия признала, что 2,2 миллиона гостей, остановившихся в краткосрочной аренде в период до июля 2018 года, принесли местной экономике 1,3 миллиарда фунтов стерлингов, но заявила, что пришло время для обязательной системы регистрации для хозяев и абсолютной нетерпимости к тем, кто пытается пренебрегать ограничением в 90 ночей.
Джеймс Мюррей, заместитель мэра по жилищным вопросам, сказал Observer : «В принципе, можно найти хороший баланс. Лондонцы могут немного подзаработать, сдавая свои дома в аренду, а у приезжих появляется больше возможностей для проживания. Но это должно быть сбалансировано с защитой долгосрочно арендованного жилья в Лондоне и влиянием на соседей людей, приезжающих и уезжающих. В некоторых областях баланс не соблюдается».
Airbnb, поддержавшая призыв мэра, принимает меры для обеспечения соблюдения ограничения на 90 ночей со своими хозяевами. Другие платформы размещения менее соответствуют требованиям, сообщили в мэрии.
Представитель Airbnb сказал, что компания хочет быть «хорошим партнером для мест, где живут наши хозяева… Мы уже сотрудничали и работали с более чем 500 правительствами, чтобы помочь хозяевам делиться своими домами и соблюдать правила».
Представитель сказал, что «бесчисленные исследования» показали, что Airbnb не оказал существенного влияния на жилищное строительство, добавив: «Мы всегда приветствуем работу с местными властями и партнерами над тем, как мы можем обеспечить ответственное и устойчивое развитие хостинга и совместного проживания, а также помочь распространять преимущества туризма среди местных семей, малого бизнеса и их сообществ».
На прошлой неделе советник Европейского суда заявил, что компанию, зарегистрированную в Ирландии, следует рассматривать как поставщика цифровых услуг, а не как компанию, занимающуюся недвижимостью. Это может освободить его от обременительного регулирования. У Airbnb появились конкуренты, хотя ни один из них не мог сравниться с его масштабами. Marriott International недавно заявила, что станет первой глобальной гостиничной сетью, запустившей бизнес по аренде жилья. Hilton и Hyatt рассматривают аналогичные шаги.
Тем временем Airbnb переходит в гостиничный бизнес, сотрудничая с нью-йоркским застройщиком, чтобы превратить коммерческую недвижимость в городе в «новую категорию городского жилья». Первым предприятием станет преобразование 10 этажей Рокфеллер Плаза на Манхэттене в «высококлассные люксы в стиле квартир».
На другом конце спектра Fairbnb, кооператив, «стремящийся создать справедливую альтернативу существующим платформам совместного проживания», запустится в пяти европейских городах в следующем месяце.
Предприятие стремится к устойчивости, прозрачности и соблюдению местного и национального законодательства. Его хозяевам будет разрешено рекламировать только свои собственные дома, а комиссионный сбор кооператива в размере 15% поможет местным проектам развития.
Fairbnb, возможно, ближе к изначальному видению Геббиа и Чески общественного туризма, чем к бегемоту, которым стал Airbnb. Хотя большинство хозяев Airbnb в Великобритании — 76% — сдают собственные дома за дополнительные деньги, платформа все чаще используется деловыми людьми, которые владеют или управляют несколькими объектами недвижимости.
Жилищные активисты и аналитики говорят, что некоторые арендодатели перешли от предложения долгосрочной аренды к более выгодной краткосрочной аренде. В некоторых местах, по их словам, недвижимость де-факто превращается в отели или общежития с замками в отдельных комнатах, чтобы максимизировать доход.
В Лондоне, согласно базе данных Inside Airbnb, 11 хозяев имеют на сайте более 100 объектов недвижимости.
Почти четверть лондонских хозяев перечисляют пять или более свойств. Аналогичные тенденции наблюдаются и в других крупных городах.
Алекс, 31 год, владеет двумя объектами недвижимости в центре Лондона на Airbnb и надеется на расширение. «Я вижу в этом будущее. Сейчас сдавать недвижимость в аренду не так уж и привлекательно», — сказал он, сославшись на повышенное правительство налогообложение недвижимости, выкупаемой с целью сдачи в аренду. Многим арендодателям пришлось продаться, но тем, кому удалось остаться на плаву, пришлось проявить творческий подход. С точки зрения получения прибыли Airbnb — это хорошо».
«70 000 бездомных, но тысячи квартир сдаются в аренду»
Мидтаун Манхэттен. Постоянное расширение Airbnb в Нью-Йорке охватило все районы, и даже отдаленные пригороды теперь испытывают наплыв туристов. Фотография: Getty Images Утром 1 мая 36-летний Аксель Авин был остановлен на станции метро Nostrand Avenue в Бруклине французской семьей, пытавшейся выяснить, какую карту MetroCard купить.
Три года назад туристы застряли бы в этой части района Бедфорд-Стайвесант.
В течение многих лет этот район был домом для преимущественно рабочих семей. Рядом со станцией метро находятся Taco Bell, Burger King и горстка семейных магазинов, смешанных с пустыми, разрисованными граффити витринами.
Но благодаря Airbnb теперь часто можно увидеть туристов, слоняющихся вокруг, пытаясь добраться из Бруклина до небоскребов Манхэттена.
«Это похоже на район, состоящий из пожилых либо афроамериканских семей, которые были здесь, либо молодых джентрификаторов, белых в возрасте 20 лет», — сказал Авин, который живет в этом районе 12 лет. «Затем вы видите европейскую 50-летнюю пару с чемоданом, идущую по улице. Это выделяется».
Несмотря на массовое присутствие Airbnb — Нью-Йорк является третьим по величине рынком с примерно 50 000 объявлений на каждом углу — город был полем битвы для компании.
Политики города и штата юридически усложнили задачу стать хозяином Airbnb, пытаясь помешать арендодателям и агентам по недвижимости размещать на Airbnb квартиры, которые могли бы достаться постоянным жителям.
Законодательство штата запрещает сдавать квартиры в большинстве зданий на срок менее 30 дней, за исключением случаев, когда хозяева постоянно проживают в одном и том же помещении.
Опасения по поводу использования Airbnb для прибыльных схем с недвижимостью небезосновательны. Город подал иск на 21 миллион долларов против группы брокеров по недвижимости, которых обвиняют в использовании Airbnb для сдачи в аренду 130 квартир в городе. Ограничения были поддержаны участниками жилищной кампании, которые видят в компании фактор роста арендной платы и джентрификации.
«У нас массовый кризис бездомности, мы приближаемся к 70 000 бездомных в городе, и у нас есть тысячи квартир, зарегистрированных в основном как гостиничные номера», — сказал Джонатан Вестин, исполнительный директор группы прав на жилье New York Communities for Изменять.
Airbnb защищается. Федеральный судья временно заблокировал городской устав, который обязывал бы компанию раскрывать информацию о своих хостах, что упростило бы соблюдение ограничений.
Компания утверждает, что на нью-йоркских политиков оказали влияние могущественные лоббисты отелей, которые однажды опубликовали список членов городского совета Нью-Йорка и сколько денег они берут из «больших отелей». Они утверждают, что любые ограничения наносят ущерб ньюйоркцам из среднего класса, которые пытаются подзаработать, и туристам, которые ищут более дешевое жилье, и все из-за нескольких недобросовестных игроков.
27-летний Эд, который сдает квартиру с одной спальней через Airbnb в Ист-Виллидж, сказал, что работа в качестве хозяина помогла ему оплатить учебу, пока он работает над получением степени бакалавра. Эд отказался назвать свою фамилию, опасаясь юридических последствий в свете ограничений Airbnb в Нью-Йорке.
«Это [доход от аренды Airbnb] позволяет мне учиться в школе… без работы в ресторанах и прочего дерьма, что было бы намного сложнее», — сказал он. «Я рос бедным, я вставал сам. Содержу сам, предлагаю услуги. Я не плохой актер». Лорен Аратани
«Нерегулируемый Airbnb и короткие давайте сеем хаос»
Старый город Эдинбурга.
Экспансия Airbnb в туристический центр была исключительно быстрой и далеко идущей. Фотография: Джо Хэнли/Getty ImagesНемногие британские города столкнулись с таким ростом количества жилья Airbnb, как в Эдинбурге. В столице Шотландии также находятся многие из самых популярных туристических направлений страны, а его международный фестиваль и бахрома стали одним из главных мировых культурных и художественных достопримечательностей.
По данным Airbnb, из примерно трех миллионов объявлений по всему миру 6 272, включая 4 225 активных объектов аренды, находятся в Эдинбурге. Они начали трансформировать характер небольшого города с населением чуть более 500 000 человек.
Феномен Airbnb в Эдинбурге вызвал опасения по поводу эрозии устойчивых сообществ в городе. Луиза Дикинс — владелица Dickins Edinburgh, которая специализируется на Airbnb и краткосрочной аренде. Она с пониманием относится к опасениям по поводу впечатляющего роста таких приспособлений и стремится смягчить их, насколько это возможно.
«Я чувствую, что сектор Airbnb несправедливо обвиняют во многих бедах, существовавших задолго до того, как это произошло», — говорит Дикинс. «Однако мы не говорим о том, как улучшился город, о лучших ресторанах, улучшенных торговых точках, а также о расширении возможностей трудоустройства».
Люк Зак из США провел несколько месяцев в квартире на Эдинбургском Грассмаркете, работая в Бордерс. «Пребывание в квартире определенно улучшило мой опыт пребывания в Шотландии, жизни и работы здесь», — сказал он.
Журналист Майк Смолл является одним из основателей Citizen, группы кампании, стремящейся защитить Эдинбург от негативного воздействия чрезмерного туризма, джентрификации, развития собственности и приватизации общественного пространства. Большая часть этих изменений произошла в тени городских фестивалей. Фраза, которую он использует для описания последствий, — «выдолбленная».
«Многие люди говорили о том, что чувствуют себя маргинализированными и культурно отчужденными из-за вторжения фестивалей в их жизнь, — говорит Смолл.
«Случаи нерегулируемой Airbnb и краткосрочной аренды стали следствием этого и вызвали хаос в Старом городе. Пожилые люди чувствуют себя изолированными, так как практика покупки недвижимости с единственной целью использования ее в качестве жилья Airbnb усилилась.
«Кажется, этим движет жажда роста, а это единственный ценный показатель для городского совета Эдинбурга. Каждый год рост численности провозглашается успехом, и о его характере и цели задается мало вопросов». Кевин МакКенна
«Зарабатывайте 3 тысячи евро в неделю на Airbnb или 200 евро на сдаче в аренду местным жителям»
Шопинг в Барселоне, где туристы получают выгоду от широкого выбора квартир Airbnb для аренды, но в результате местные жители сталкиваются с более высокой арендной платой. Фотография: martin-dm/Getty Images «Я жила здесь 10 лет, и до этого арендная плата немного выросла из-за инфляции», — говорит Мария, которая живет в популярном районе Борн в Барселоне. «Тогда арендодатель вдруг поднял ее на 30% и изменил договор с долгосрочного на месячный.
Я мать-одиночка с двумя маленькими детьми, и теперь мне приходится сдавать комнату в субаренду, чтобы платить за аренду».
Мария, чье имя было изменено в целях защиты ее анонимности, стала жертвой так называемого эффекта Airbnb, в результате которого арендная плата в городе выросла на 30%, а зарплаты остались прежними.
«Такие платформы, как Airbnb, привели к повышению арендной платы», — говорит Джанет Санс, член городского совета, отвечающая за жилищное строительство. «Если вы можете зарабатывать 3000 евро в неделю, сдавая в аренду туристам, вместо 800 евро в месяц для резидента, очевидно, что есть соблазн сделать это».
Airbnb предлагает около 18 500 объектов недвижимости в Барселоне, которые ежегодно посещают около 1,5 миллиона человек. Это лишь пятая часть от числа отелей, но это оказывает сильное влияние на жилищный сектор.
Власти начали борьбу с нелицензированными туристическими квартирами в 2016 году и заявили, что удалили из Интернета около 5000 предложений о сдаче жилья в аренду.
Но, по словам Хайме Паломеры, представителя Союза арендаторов Барселоны, они не исчезли.
«Мы думаем, что это привело к буму аренды комнат, которая не регулируется, как аренда целых квартир, для которой нужна лицензия», — говорит Паломера. «Но часто хозяин там не живет. Иногда гостям предлагается сказать всем, кто подходит к двери, что они друзья или что хозяина нет дома. Инспекторам практически невозможно доказать, что это незаконная аренда.
«Теперь нам нужно регулировать аренду номеров, но мы должны быть осторожны и ограничить количество лицензий, чтобы этот подпольный гостиничный бизнес, которым является Airbnb, не стал еще более страшной раковой опухолью».
Паломера считает историю Марии частью тренда. «Краткосрочная аренда привела к росту арендной платы, поэтому сейчас мы наблюдаем то, чего не видели уже 30 лет, когда семьи сдают в субаренду, потому что они не могут позволить себе арендную плату, а в некоторых случаях сдают в субаренду туристам. Но мы должны рассматривать это в контексте спекуляций недвижимостью, выходящих за рамки туристической индустрии».