Арнбнб официальный сайт жилье: ‎App Store: Airbnb

В прошлом году Forbes оценил стоимость бизнеса в 31 миллиард долларов (23 миллиарда фунтов стерлингов). Ожидается, что в ближайшие месяцы Airbnb станет публичной компанией с первичным публичным размещением, которое принесет огромное богатство Геббиа, Чески и соучредителю Натану Блечарчику.

Но необычайный успех Airbnb нельзя было безоговорочно приветствовать. Некоторые жители районов с большим присутствием Airbnb утверждают, что бизнес разрушает сообщества, повышая арендную плату и ограничивая доступность для людей, ищущих долгосрочной аренды, и ввозя большое количество туристов, которые не проявляют особого интереса к своим временным соседям.

Социальные сети и веб-сайты, такие как airbnbhell.com, изобилуют рассказами хозяев, гостей и соседей о чрезмерном шуме, разгромленных домах, диких вечеринках, отменах в последнюю минуту и ​​мошенничестве. Но они сочетаются с положительными впечатлениями от довольных путешественников, которые нашли доступные альтернативы гостиничным номерам.

Многие местные органы власти внедряют или изучают правила, направленные на смягчение негативного воздействия краткосрочной аренды.

В Лондоне, где на Airbnb выставлено более 77 000 домов, мэр Садик Хан в прошлом месяце призвал к регистрации для людей, снимающих недвижимость на краткосрочной основе, что в четыре раза больше, чем в 2015 году. С 2015 года действует законный предел в 90 ночей в год для краткосрочной аренды в Лондоне, но его практически невозможно обеспечить.

признала, что 2,2 миллиона гостей, которые остались в краткосрочной аренде в течение года до июля 2018 года, принесли местной экономике 1,3 миллиарда фунтов стерлингов, но отметили, что пришло время для обязательной системы регистрации для хозяев и нулевой терпимости для тех, кто пытается нарушить ограничение в 90 ночей.

Джеймс Мюррей, заместитель мэра по жилищным вопросам, сказал Observer : «В принципе, можно найти хороший баланс.Жители Лондона могут немного подзаработать, сдавая свои дома в аренду, а у посетителей будет больше вариантов жилья. Но это должно быть сбалансировано с защитой долгосрочного арендуемого жилья в Лондоне и воздействием на соседей людей, которые приезжают и уезжают. В некоторых областях баланс не соблюдается ».

Airbnb, поддержавшая призыв мэра, принимает меры по обеспечению 90-дневного ограничения для своих хозяев. По словам мэрии, другие жилые платформы менее соответствуют требованиям.

Представитель Airbnb сказал, что компания хотела быть «хорошим партнером для тех мест, где живут наши хозяева … Мы уже сотрудничали и работали с более чем 500 правительствами, чтобы помочь хозяевам делить свои дома и соблюдать правила».

Представитель сказал, что «бесчисленные исследования» показали, что Airbnb не оказал существенного влияния на жилищное строительство, добавив: «Мы всегда приветствуем сотрудничество с местными властями и партнерами над тем, как мы можем обеспечить ответственный и устойчивый рост хостинга и совместного использования жилья, а также помощь распространять преимущества туризма среди местных семей, малых предприятий и их сообществ. ».

На прошлой неделе советник Европейского суда заявил, что компанию, зарегистрированную в Ирландии, следует рассматривать как поставщика цифровых услуг, а не как компанию с недвижимостью. Это могло бы освободить его от обременительного регулирования. Airbnb породил конкурентов, хотя ни один из них не сравнится с его масштабом. Marriott International недавно заявила, что станет первой глобальной сетью отелей, которая запустит бизнес по аренде жилья. Hilton и Hyatt рассматривают аналогичные шаги.

Тем временем Airbnb переходит в гостиничный бизнес, сотрудничая с нью-йоркским застройщиком, чтобы превратить коммерческую недвижимость в городе в «новую категорию городского жилья».Первым проектом будет преобразование 10 этажей Рокфеллер Плаза на Манхэттене в «элитные апартаменты в стиле апартаментов».

На другом конце спектра кооператив Fairbnb, «стремящийся создать справедливую альтернативу существующим платформам для совместного использования жилья», запустит в следующем месяце в пяти европейских городах. Предприятие стремится к устойчивости, прозрачности и соблюдению местного и национального законодательства. Его хозяевам будет разрешено рекламировать только свои дома, а комиссионное вознаграждение в размере 15% поможет проектам местного развития.

Fairbnb, возможно, ближе к оригинальному видению Геббиа и Чески общественного туризма, чем к чудовищу, которым стал Airbnb. Хотя большинство хозяев Airbnb в Великобритании — 76% — сдают собственные дома за дополнительные деньги, платформа все чаще используется деловыми людьми, которые владеют или управляют несколькими объектами недвижимости.

Жилищные активисты и аналитики говорят, что некоторые домовладельцы перешли от предложения долгосрочной аренды к более выгодной краткосрочной аренде. По их словам, в некоторых местах недвижимость превращается де-факто в отели или хостелы с замками на отдельных комнатах, чтобы максимизировать доход.

В Лондоне, согласно базе данных Inside Airbnb, на сайте 11 хостов размещено более 100 объектов недвижимости. Почти четверть лондонских хозяев размещает пять и более объектов недвижимости. Аналогичные тенденции наблюдаются и в других крупных городах.

Алекс, 31 год, владеющий двумя объектами недвижимости в центре Лондона на Airbnb, надеется на расширение. «Я вижу в этом будущее. Сдавать недвижимость в аренду сейчас не так привлекательно », — сказал он, сославшись на ужесточение правительством налогообложения недвижимости, предназначенной для покупки с целью сдачи в аренду. Многим домовладельцам пришлось продать свои дома, но тем, кому удалось остаться на плаву, пришлось проявить творческий подход.С точки зрения получения прибыли Airbnb — это хорошо ».

«70 000 бездомных, но тысячи квартир в аренду»

По дороге на работу утром 1 мая 36-летнего Акселя Авина на станции метро Nostrand Avenue в Бруклине остановила французская семья, пытаясь выяснить, какую карту MetroCard купить.

Три года назад туристы остановились бы в этой части квартала Бедфорд-Стайвесант.

В течение многих лет этот район был домом для преимущественно рабочих семей. Рядом со станцией метро есть Taco Bell, Burger King и несколько семейных магазинов, смешанных с пустыми, украшенными граффити витринами.

Но с Airbnb теперь обычным явлением можно увидеть толпящихся вокруг туристов, пытающихся выбраться из Бруклина к небоскребам Манхэттена.

«Это как район, состоящий из пожилых либо афро-американских семей, которые здесь жили, либо молодых джентрификаторов, белых, которым больше 20 лет», — сказал Авин, живущий в этом районе 12 лет.«Затем вы видите 50-летнюю европейскую пару с чемоданом, идущую по улице. Он выделяется ».

Несмотря на массовое присутствие Airbnb (Нью-Йорк является третьим по величине рынком с примерно 50 000 объявлений на каждом углу), город был полем битвы для компании.

Политики городов и штатов усложнили работу с Airbnb с юридической точки зрения, пытаясь помешать арендодателям и агентам по недвижимости размещать на Airbnb квартиры, которые могли бы перейти к постоянным жителям. Закон штата запрещает сдавать квартиры в аренду в большинстве зданий на срок менее 30 дней, если хозяева не проживают постоянно в одном и том же помещении.

Опасения использования Airbnb для прибыльных схем с недвижимостью не ошибочны. Городские власти подали иск на сумму 21 млн долларов против группы маклеров, обвиняемых в использовании Airbnb для сдачи в аренду 130 квартир в городе. Ограничения были поддержаны активистами жилищной кампании, которые рассматривают компанию как фактор повышения арендной платы и джентрификации.

«У нас серьезный кризис бездомности, мы приближаемся к 70 000 бездомных в городе, и у нас есть тысячи квартир, которые указаны в основном как гостиничные номера», — сказал Джонатан Вестин, исполнительный директор группы по жилищным правам New York Communities. Изменять.

Airbnb защищает себя. Федеральный судья временно заблокировал городской закон, который вынудил бы компанию раскрыть информацию о своих хозяевах, что облегчило бы соблюдение ограничений.

Компания утверждает, что политики Нью-Йорка находились под влиянием влиятельных лоббистов отелей, когда-то составивших список членов городского совета Нью-Йорка и указав, сколько денег они берут в «больших отелях». Они утверждают, что любые ограничения наносят ущерб среднему классу жителей Нью-Йорка, которые пытаются подзаработать на стороне, и туристам, которые ищут более дешевое место для проживания, и все из-за нескольких плохих актеров.

27-летний Эд, который сдает в аренду однокомнатную квартиру через Airbnb в Ист-Виллидж, сказал, что хозяин помог ему оплачивать учебу, поскольку он работает, чтобы получить степень бакалавра. Эд отказался назвать свою фамилию, опасаясь юридических последствий в свете ограничений Airbnb в Нью-Йорке.

«Это [доход от аренды Airbnb] заставляет меня учиться … без необходимости работать в ресторанах и прочем, что было бы намного сложнее», — сказал он. «Я вырос бедным, сам встал. Поддерживаю сам, предлагаю услугу.Я неплохой актер. Лорен Аратани

«Нерегулируемый Airbnb и шорт позволяют сеять хаос»

Немногие города Великобритании столкнулись с более высоким ростом размещения на Airbnb, чем в Эдинбурге. В столице Шотландии также находятся многие из самых популярных туристических направлений страны, а ее международные фестивали и прилегающие территории стали одной из важнейших культурных и художественных достопримечательностей мира.

По данным Airbnb, из примерно трех миллионов объектов размещения по всему миру 6272 объекта, включая 4225 активных объектов аренды, находятся в Эдинбурге. Они начали преобразовывать характер небольшого города с населением чуть более 500 000 человек.

Феномен Airbnb в Эдинбурге вызвал опасения по поводу эрозии устойчивых сообществ в городе. Луиза Дикинс — владелица Dickins Edinburgh, специализирующейся на Airbnb и краткосрочной аренде. Она с пониманием относится к опасениям по поводу впечатляющего роста числа таких приспособлений и старается их смягчить, насколько это возможно.

«Я чувствую, что сектор Airbnb несправедливо обвиняют во многих бедах, имевших место задолго до того, как это произошло», — говорит Дикинс. «Тем не менее, мы не говорим о способах улучшения города, улучшенных ресторанах, улучшенных торговых точках, а также о расширенных возможностях трудоустройства».

Люк Зак из США провел несколько месяцев в квартире на Грассмаркет в Эдинбурге, работая в Borders. «Пребывание в квартире определенно улучшило мои впечатления от пребывания в Шотландии, проживания и работы здесь», — сказал он.

Журналист Майк Смолл — один из основателей Citizen, группы кампании, стремящейся защитить Эдинбург от негативного воздействия чрезмерного туризма, джентрификации, развития собственности и приватизации общественных пространств. Большая часть этих изменений произошла в тени городских фестивалей. Фраза, которую он использует для описания последствий, «выдолблена».

«Многие люди говорили о чувстве маргинализации и культурного отчуждения из-за вторжения фестивалей в их жизнь», — говорит Смолл.«Случаи нерегулируемой аренды Airbnb и краткосрочной аренды стали следствием этого и нанесли ущерб Старому городу. Пожилые люди чувствуют себя изолированными, поскольку растет практика покупки недвижимости с единственной целью использовать ее в качестве жилья на Airbnb.

«То, что, кажется, движет этим, — это жажда роста, которая является единственным показателем ценности для городского совета Эдинбурга. Каждый год рост числа людей провозглашается успехом, и нам задают несколько вопросов о его природе и целях.» Кевин МакКенна

« Зарабатывайте 3 тысячи евро в неделю с помощью Airbnb или 200 евро, сдавая аренду местному жителю »

«Я жила здесь 10 лет, и до того, как арендная плата немного выросла из-за инфляции», — говорит Мария, которая живет в популярном районе Барселоны Борн. «Потом арендодатель внезапно поднял его на 30% и изменил договор с долгосрочного на ежемесячный.Я мать-одиночка с двумя маленькими детьми, и теперь мне приходится сдавать комнату в субаренду, чтобы платить за аренду ».

Мария, имя которой было изменено для защиты ее анонимности, стала жертвой так называемого эффекта Airbnb, в результате которого арендная плата в городе выросла на 30%, а зарплаты остались неизменными.

«Такие платформы, как Airbnb, привели к повышению арендной платы», — говорит Джанет Санс, член городского совета, отвечающий за жилищные вопросы. «Если вы можете зарабатывать 3000 евро в неделю, сдавая в аренду туристам, вместо 800 евро в месяц жителю, очевидно, есть соблазн сделать это.”

Airbnb предлагает около 18 500 объектов недвижимости в Барселоне, которые принимают около 1,5 миллиона посетителей в год. Это лишь пятая часть от числа гостиниц, но это оказывает сильное влияние на жилищный сектор.

В 2016 году власти начали репрессии в отношении нелицензированных туристических квартир и заявили, что удалили из Интернета около 5000 единиц жилья. Но, по словам представителя Союза арендаторов Барселоны Хайме Паломеры, они никуда не исчезли.

«Мы думаем, что это привело к буму аренды комнат, который регулируется не так, как аренда целых квартир, на которую вам нужна лицензия», — говорит Паломера.«Но часто хозяин там не живет. Иногда гостей поощряют говорить любому, кто подходит к двери, что они друзья или что хозяина дома нет. Инспекторам практически невозможно доказать, что это незаконная аренда.

«Теперь нам нужно регулировать аренду комнат, но мы должны проявлять осторожность и ограничивать количество лицензий, чтобы этот подпольный гостиничный бизнес, которым является Airbnb, не превратился в еще более серьезную раковую опухоль».

Паломера считает историю Марии частью тенденции. «Краткосрочная аренда привела к росту арендной платы, поэтому сейчас мы видим то, чего не видели за последние 30 лет, когда семьи сдают субаренду, потому что они не могут позволить себе арендную плату, а в некоторых случаях сдают субаренду туристам. Но мы должны рассматривать это в контексте спекуляций с недвижимостью, выходящих за рамки туристической индустрии ».

Airbnb утверждает, что его «сообщество» хозяев принесло городу более 1 миллиарда евро в 2018 году, но остается вопрос, кто от этого выигрывает. Несмотря на заявления Airbnb о том, что большинство его хозяев сдают комнаты, чтобы свести концы с концами, в прошлом году исследовательская организация DataHippo обнаружила, что один «хозяин» Airbnb управлял 204 квартирами с потенциальным доходом от аренды 37 721 евро в день.10 крупнейших хозяев управляли между собой 996 квартирами.

И это не только туристы. Барселона — одно из ведущих мест проведения конференций в мире, и во время Всемирной мобильной конференции в марте арендная плата выросла на целых 500%, при этом стоимость аренды квартир превышает 400 евро в день.

Что бы власти ни пытались сделать для регулирования рынка, пока спрос и прибыль остаются такими высокими, не похоже, что игра в кошки-мышки между ними и Airbnb вот-вот закончится. Стивен Бурген

Влияние Airbnb на жилье и аренду

Airbnb в настоящее время размещает более 7 миллионов объявлений и активен в более чем 100 000 городов в 220 … [+] странах и регионах.

Wall Street Journal ранее в этом месяце сообщал, что Airbnb зафиксировал чистый убыток в 322 миллиона долларов (248,65 миллиона фунтов стерлингов) за первые девять месяцев до сентября 2019 года. Это значительное снижение по сравнению с прибылью в 200 миллионов долларов, о которой сообщила крупнейшая в мире компания. онлайн-рынок жилья в 2018 году.

Для компании с оценкой в ​​31 миллиард долларов, согласно Pitchbook в 2017 году, это знак того, что рог этого единорога-стартапа может оказаться пряником в преддверии ее долгожданного публичного IPO в конце этого года.

Однако, хотя это неутешительная новость для заинтересованных сторон и инвесторов Airbnb, города и страны по всему миру, страдающие от продолжительного жилищного кризиса, могут праздновать уменьшение его влияния на рынке.

Влияние так называемого «эффекта Airbnb» на местные рынки жилья стало серьезной причиной для беспокойства, особенно если посмотреть на его влияние на жилищный фонд, цены и сообщества.

Но даже если Airbnb действительно наносит ущерб местным рынкам жилья, можно ли что-нибудь сделать, чтобы остановить чрезвычайно популярный многомиллиардный джаггернаут?

Стоимость самой большой в мире праздничной площадки

Airbnb в настоящее время размещает более 7 миллионов объявлений и работает в более чем 100 000 городов в 220 странах и регионах. Здесь тоже есть видение — Airbnb планирует к 2028 году принимать 1 миллиард гостей в год.

Платформа широко используется из-за доступа к объектам для отдыха, начиная от одноместных номеров и заканчивая целыми объектами, различающихся по качеству и доступности, и , предлагая заметно отличающиеся от отеля впечатления.

Кроме того, существуют очевидные экономические выгоды для местной экономики, которые могут выиграть от увеличения числа туристов, поддерживаемых более широким разнообразием доступных и доступных вариантов отдыха. Домовладельцы и домовладельцы также извлекают выгоду, поскольку превращение их комнат и собственности в краткосрочную аренду может предложить альтернативный и прибыльный источник дохода.

Но в последние годы влияние услуг Airbnb на местную экономику и рынки аренды оказалось в центре внимания. А анализ, проведенный Институтом экономической политики, некоммерческим, беспристрастным американским аналитическим центром, показал, что экономические издержки Airbnb, вероятно, перевешивают выгоды:

«В то время как внедрение и расширение Airbnb в городах по всему миру несет большие потенциальные экономические выгоды и затраты, затраты для арендаторов и местных юрисдикций, вероятно, превышают выгоды для путешественников и владельцев недвижимости.’

«Эффект Airbnb» до некоторой степени удивительно похож на джентрификацию в том смысле, что он медленно увеличивает стоимость района в ущерб коренным жителям, многие из которых вытесняются из-за финансовых ограничений.

Города, особенно популярные, кажутся хуже всех. В крупных городах, таких как Амстердам, Барселона, Эдинбург и Лос-Анджелес, исследования «эффекта Airbnb» показали, что чрезмерный туризм, которому способствуют такие платформы, как Airbnb, отрицательно влияет на цены на жилье и сообщества.

Сектор краткосрочной аренды также пострадал. Исследование, проведенное изданием Harvard Business Review в США, показало, что Airbnb оказывает пагубное влияние на жилищный фонд, поскольку он побуждает арендодателей перемещать свою недвижимость с рынков долгосрочной аренды и продажи в другие. рынок краткосрочной аренды.

Отдельное исследование в США показало, что увеличение количества предложений Airbnb на 1% приводит к увеличению арендной платы на 0,018% и повышению цен на жилье на 0,026%.На первый взгляд может показаться, что это не так уж и много, но для тех, кто хочет арендовать на длительный срок или купить, возникают большие расходы.

Было бы ошибкой утверждать, что все рынки равны, но у рынков жилья в США есть родственник по социально-экономическим вопросам, расположенный за прудом, и для города с наибольшим количеством объявлений Airbnb в мире это должно указывать на предупреждение.

Пример из практики: что происходит в Великобритании?

Airbnb росла в Великобритании быстро и быстро. Если вам интересно, в каком городе мира больше всего предложений Airbnb, так это в Лондоне с более чем 80 000 объявлений, причем более 55% этих объявлений относятся к объектам целиком.

Некоторые видят в этом возможность для агентов, что 2020 год может стать «годом Airbnb». Это, безусловно, может быть правдой для арендодателей на краткосрочной основе и агентов, стремящихся откусить от этого рынка. Но я бы опасался этого, поскольку краткосрочная выгода может подорвать долгосрочную устойчивость.

В недавно опубликованном отчете лондонской консалтинговой компании Capital Economics, занимающейся экономическими исследованиями, по заказу ARLA, анализировались масштабы сектора краткосрочной аренды в Великобритании и более широкие последствия для частного арендного сектора.Исследование показало, что количество активных листингов на Airbnb в Великобритании увеличилось со 168000 в 2017 году до 223000 в 2018 году — это скачок на 33% и значительная доля на растущем рынке аренды жилья в Великобритании. Однако это еще не вся картина, поскольку данные по аналогичным службам краткосрочной аренды, таким как Booking.com и Homeaway, недоступны.

Отчет также показал, что 2,7% из 1,5-миллионного арендодателя Великобритании уже перешли от долгосрочной аренды в частном секторе к краткосрочной аренде, что соответствует 50 000 домов, недоступных для долгосрочной аренды. срочные арендаторы.

И что вызывает беспокойство, около 10% опрошенных британских арендодателей ответили, что они рассматривают возможность перевода своей частной арендуемой собственности на краткосрочный рынок.

Факторов, стоящих за этим, бесчисленное множество, но более одной трети опрошенных арендодателей признали, что это произошло из-за изменений в льготах по ипотечным процентам, которые с апреля этого года будут уменьшены до 0% франшизы.

Другие формы долгосрочного регулирования, в том числе более высокий гербовый сбор, Закон о сборах с арендаторов и отмена Закона о разделе 21, который в настоящее время рассматривается, также упоминаются как факторы, убеждающие арендодателей в секторе покупки с целью сдачи в аренду, что трава зеленее на участке земли. Другая сторона.

Вот кикер. Если каждый арендодатель в этих 10% действительно переместит свою недвижимость на краткосрочный рынок, примерно 470000 объектов будут исключены из предложения частного арендуемого жилья — около 8,7% от всего арендуемого сектора Великобритании. А это значительно увеличило бы и без того напряженное предложение жилья.

Я уже говорил ранее, что спрос и предложение на рынке аренды — это протекающее судно, которое угрожает опрокинуть домовладельцев и арендаторов, если не будет правильно ориентироваться в бурных водах.Если больше акций будет переведено на рынок краткосрочной аренды через такие платформы, как Airbnb, это может оказать побочное влияние на более широкий рынок.

Airbnb утверждает, что в период с июля 2017 года по июль 2018 года экономика Великобритании получила 3,5 миллиарда фунтов стерлингов от хозяев и гостей, использующих платформу, и, по оценкам, 8,4 миллиона входящих гостей использовали платформу за этот период.

отлично подходит для экономики? Но здоровый рынок жилья — это реальная основа здоровой экономики, и США.Рынок жилья К. в настоящий момент не в тяжелом положении.

Сдержанная уверенность и неуверенность из-за более ранних выборов и Brexit только сейчас ослабевают. Но в то время как уверенность рынка возвращается, низкие запасы как на рынке продаж, так и на рынке аренды приводят к росту цен.

Согласно последнему индексу цен на жилье, общий объем продаж в феврале снизился на 10,1% г / г; и еще хуже для сектора аренды с предложением доступной для аренды недвижимости в США.К. снизилась на 18% за тот же период.

Низкое предложение и рост арендной платы в Великобритании вызывают серьезную озабоченность. Последняя официальная правительственная статистика по аренде жилья в Великобритании показывает, что арендная плата в частном секторе выросла на 1,5% в годовом исчислении за 12 месяцев до января 2020 года. Однако расширенный прогноз тенденции показывает, что в период с января 2015 года по декабрь 2019 года арендная плата в частном секторе увеличилась на 8,6%. . Это значительный рост.

Еще хуже для Лондона, хлеба с маслом Airbnb. Согласно Rightmove, запрашиваемая арендная плата в столице увеличивалась почти вдвое быстрее, чем в остальной части США.К.

Многие лондонцы теперь ежемесячно платят за аренду более половины своего дохода. А поскольку более 1 из 50 лондонских домов сданы в аренду на короткий срок, сомнительно, сможет ли Airbnb продолжить свое свободное господство в столице и Великобритании, когда страна остро нуждается в доступном жилом фонде.

Противодействие индустрии краткосрочной аренды

В связи с растущими расходами, подпитывающими хронический жилищный кризис, голоса, призывающие к регулированию краткосрочной аренды в стиле Airbnb, становятся все громче.

Великобритания отстает от других стран, когда дело доходит до регулирования сайтов краткосрочной аренды, таких как Airbnb, и, возможно, пришло время пересмотреть это. Исследование, опубликованное 20 февраля изданием The Guardian , показывает, что в некоторых частях Великобритании каждый четвертый дом размещен на Airbnb.

Исследование, проведенное одновременно с публикацией, показывает, что присутствие Airbnb в некоторых районах Испании привело к увеличению арендной платы на целых 50%, вынуждая местных жителей переезжать в более доступные районы.Это предупреждающий знак, на который Великобритании стоит обратить внимание.

Несколько стран и городов начали выступать против Airbnb и других платформ краткосрочной аренды из-за воздействия, которое они почувствовали на местных сообществах и стоимости жилья:

Берлин ввел ограничения на краткосрочную аренду на таких платформах, как Airbnb, с 2016 года, требуя, чтобы арендодатели получали разрешение, если они хотят арендовать 50% или более своей основной резиденции в качестве краткосрочной аренды.

Нью-Йорк в настоящее время вовлечен в судебную тяжбу с Airbnb по поводу передачи данных хоста.Фактически, с момента запуска в 2008 году Airbnb участвовала как минимум в 11 судебных процессах против американского города или штата, причем большинство из них было возбуждено в течение последних двух лет.

Эдинбург скоро введет схему лицензирования с 2021 года, которая позволит советам регулировать «отпуск в отпускном стиле», если они считают, что это лучше для местных сообществ. А в «контрольных зонах» арендодателям потребуется разрешение на строительство, прежде чем они смогут преобразовать всю собственность в краткосрочную аренду.

Возможно, чтобы упредить любое будущее законодательство в Лондоне, Airbnb ввел в январе 2017 года «Правило Airbnb на 90 дней», согласно которому краткосрочная аренда целых домов ограничена 90 днями в году.Но это дало неоднозначные результаты, и исследование, проведенное по заказу мэрии, показало, что целых 23% из примерно 80 000 лондонских объявлений на момент исследования нарушали 90-дневный лимит.

Airbnb оспаривает эти цифры, утверждая, что данные неверны, поскольку они поступают от сторонних скребков, которые он считает неточными.

Были призывы ввести схему лицензирования для остальной части Великобритании, аналогичную той, что вводится в Эдинбурге. Но эта схема не вводится правительством городских советов, это инициатива Airbnb.

Кто действительно играет ведущую роль в законодательстве?

Еще в январе Airbnb одержал значительную победу в рейтинге ведущих стран Евросоюза. суд должен рассматриваться как «служба информационного общества» или онлайн-платформа, а не агентство недвижимости, если хотите. Это означает, что они могут избежать строгих правил, действующих в Европе, влияющих на работу компании, и на данный момент (пока Великобритания остается частью ЕС) дает им более сильную свободу от регулирования в таких городах, как Лондон.

Airbnb, безусловно, доволен результатом, но соответствует ли он недавнему корпоративному обещанию платформы внести «положительный вклад в жизнь общества»? Это могло быть предполагаемое впечатление.

Платформа в этом месяце начала серию выездных презентаций по регистрации в городах по всей Великобритании, цель которых — «проконсультироваться по предложениям по четкой, современной и простой системе регистрации для краткосрочной аренды» в сотрудничестве с политиками, сообществами и местными хозяевами. В недавнем интервью ITV они заявили, что: «Мы хорошие партнеры для городов, и мы работали с более чем 500 правительствами и организациями по всему миру, чтобы помочь хозяевам делить свои дома и соблюдать правила.Мы были первой платформой, которая работала с Лондоном, чтобы ограничить частоту, с которой хозяева могут делиться своими домами, и мы выступили с призывом создать национальную систему регистрации в Великобритании ».

Следует воспринимать как положительный момент то, что Airbnb пытается быть лидером в области ответственного законодательства. Но простите мне циника, если я немного менее оптимистичен. Более вероятно, что Airbnb хорошо осведомлен о влиянии своих услуг во многих городах и пытается контролировать повествование и создать благоприятное впечатление перед ожидаемым IPO в конце этого года, одновременно защищая от любых угроз своим будущим доходам.

Итого

В то время как Airbnb легко обвинить в причинах роста цен и нехватки арендного фонда в популярных городах, нельзя не задаться вопросом, не являются ли они просто побегом через черный ход для домовладельцев, которые оказались в невозможном сценарии все, от отмененных запретов на плату арендаторам до нулевой льготы по ипотеке, до столь длинного списка законов о соответствии, что практически невозможно самостоятельно управлять собственностью, считая против них. Возможно, Airbnb — это лишь верхушка айсберга, где неумолимый подход к арендодателям и отсутствие у правительства возможностей выполнить свои обещания по строительству жилья — основная проблема, которая делает Airbnb видимой и легко решаемой проблемой.

Экономические издержки и преимущества Airbnb: у местных политиков нет причин позволять Airbnb обходить налоговые или нормативные обязательства

Обновлено 26 марта 2019 г.

Сводка

«Совместная экономика» относится к созвездию (в основном) компаний из Кремниевой долины, которые используют Интернет в качестве основного интерфейса для взаимодействия с потребителями при продаже или аренде услуг. Поскольку этот термин «расплывчатый и может быть маркетинговой стратегией» (AP 2019), мы называем эти фирмы менее поэтичным, а точнее «интернет-сервисными фирмами» (IBSF).

Обсуждения экономической политики в отношении IBSF стали довольно жаркими и слишком часто ведутся на высоком уровне абстракции. По мнению своих сторонников, IBSF используют технологические достижения для внедрения необходимых инноваций в застойные секторы экономики, повышения качества товаров и услуг и предоставления типичным американским семьям большего количества возможностей для получения дохода; эти особенности часто упоминаются как причины, по которым IBSF должны быть освобождены от правил и положений, применяемых к их более традиционным конкурентам.Для скептиков IBSF в основном представляют собой попытки богатых владельцев капитала и венчурных капиталистов получить прибыль, нарушая правила и маскируя свои действия под инновации.

Споры о том, следует ли и как регулировать IBSF, часто связаны с теориями об их экономических издержках и выгодах. Этот отчет направлен на то, чтобы проинформировать дискуссию путем проверки этих теорий. В частности, он оценивает потенциальные экономические затраты и выгоды от расширения одной из самых известных IBSF: арендного бизнеса Airbnb.

Airbnb, основанная в 2008 году, зарабатывает деньги, взимая с гостей и хозяев плату за краткосрочную аренду в частных домах или квартирах, забронированных через веб-сайт Airbnb. Он начался с прототипа в Сан-Франциско и быстро расширился, а теперь работает в сотнях городов по всему миру. Airbnb часто называют благом для путешественников, которые ищут более дешевое или нетрадиционное жилье, а также для домовладельцев, стремящихся расширить свой поток доходов. Но на многих местных рынках появление и расширение Airbnb вызывает вопросы о его потенциальном негативном влиянии на стоимость местного жилья, качество жизни в жилых районах, качество занятости в индустрии гостеприимства и способность местных органов власти обеспечивать соблюдение муниципальных кодексов и собирать соответствующие налоги.

Проведя анализ затрат и выгод, мы находим:

• Экономические затраты Airbnb, вероятно, перевешивают выгоды. В то время как внедрение и расширение Airbnb в городах США и по всему миру несет большие потенциальные экономические выгоды и затраты, затраты для арендаторов и местных юрисдикций, вероятно, превышают выгоды для путешественников и владельцев недвижимости.
• Airbnb может, как утверждается, сдерживать рост расходов на проживание в поездках, но эти расходы не являются первоочередной проблемой для американских семей. Самая большая и хорошо задокументированная потенциальная выгода от расширения Airbnb — это увеличение предложения жилья для путешествий, которое может принести пользу путешественникам, сделав поездки более доступными. Есть свидетельства того, что Airbnb увеличивает предложение жилья для краткосрочного пребывания и немного снижает цены. Но есть мало свидетельств того, что высокая стоимость путевки является насущной экономической проблемой в Соединенных Штатах: стоимость путевки в США не росла особенно быстро в последние годы, а путевые расходы не составляют значительную долю американского семейного бюджета. .
• Рост стоимости жилья — ключевая проблема для американских семей, и данные свидетельствуют о том, что присутствие Airbnb повышает стоимость местного жилья. Самая большая и наиболее документированная потенциальная стоимость расширения Airbnb — это сокращение предложения жилья по мере того, как недвижимость переходит от обслуживания местных жителей к обслуживанию путешественников Airbnb, что вредит местным жителям из-за повышения стоимости жилья. Есть доказательства, что эта цена реальна:
  • Поскольку спрос на жилье относительно неэластичен (спрос людей на жилье не снижается при повышении цен), даже небольшие изменения в предложении жилья (например, вызванные преобразованием объектов долгосрочной аренды в единицы Airbnb) могут вызвать значительный рост цен. .Высококачественные исследования показывают, что внедрение и расширение Airbnb в Нью-Йорке, например, могло повысить среднюю арендную плату жителей города почти на 400 долларов в год.
  • Рост стоимости жилья — ключевая проблема для американских семей. Стоимость жилья с 2000 года росла значительно быстрее, чем общие цены (и цены на краткосрочное жилье), и на жилье приходится значительная доля (более 15 процентов) общих потребительских расходов домохозяйств.
• Потенциальная выгода от роста туризма, поддерживающего экономику города, намного меньше, чем обычно рекламируется. Существует мало свидетельств того, что в городах с растущим предложением жилья для краткосрочной аренды Airbnb наблюдается значительный рост путешественников. Вместо этого жилье, предоставляемое через Airbnb, кажется почти чистой заменой других форм жилья. Два опроса показывают, что только от 2 до 4 процентов тех, кто пользуется Airbnb, сказали, что они бы не отправились в поездку, если бы Airbnb не был доступен напрокат.
  • Исследования, утверждающие, что Airbnb поддерживает большую экономическую активность, часто сильно преувеличивают эффект, потому что они не учитывают тот факт, что большая часть этих расходов в любом случае была бы сделана путешественниками, остановившимися в отелях или других альтернативных местах проживания без возможности Airbnb.
• Владельцы недвижимости действительно получают выгоду от способности Airbnb снижать операционные издержки при краткосрочной аренде, но бенефициарами непропорционально много белых и богатых домохозяйств. Богатство от владения недвижимостью искажено: более богатые и белые домохозяйства обладают непропорционально высокой долей жилищного благосостояния в целом — и еще более непропорционально большая доля жилищного богатства за счет неосновного жилья, потому что они с гораздо большей вероятностью будут владеть неосновной жилой недвижимостью (например аренда многоквартирных домов на Airbnb).
• Переход от традиционных отелей к размещению на Airbnb ведет к менее надежным налоговым платежам в города. Несколько крупных американских городов с большим присутствием Airbnb сильно зависят от налогов на жилье. Airbnb в значительной степени заблокировал возможность этих городов прозрачно собирать налоги на жилье при аренде Airbnb, которые эквивалентны налогам на проживание в гостиничных номерах. Одно исследование показало, что добровольные соглашения, заключенные Airbnb с властями штата и местными властями, «[подрывают] налоговую справедливость, прозрачность и верховенство закона.”
• Городские жители, скорее всего, пострадают, когда Airbnb нарушит законы о зонировании, запрещающие размещение предприятий в жилых кварталах. Статус-кво правил зонирования в городах отражает широкое предположение о том, что краткосрочные путешественники, вероятно, налагают большие внешние эффекты на постоянных жителей, чем другие постоянные жители. Внешние эффекты — это экономические издержки, которые несут люди, непосредственно не участвующие в сделке. В случае соседей на улице с краткосрочными арендаторами внешние эффекты включают шум и нагрузку на инфраструктуру района, например вывоз мусора.Эти внешние эффекты являются причиной того, что отели сгруппированы вдали от жилых районов. Многие объекты аренды Airbnb нарушают местные правила зонирования, и существует большая вероятность того, что эти объекты действительно накладывают большие расходы на соседей.
• Поскольку Airbnb явно является бизнесом, конкурирующим с размещением в отелях, он должен подлежать тому же режиму налогообложения, что и отели. Что касается правил зонирования, нет эмпирических доказательств того, что чистая выгода от внедрения и расширения Airbnb настолько велика, что директивным органам следует отменить давние нормативные решения просто для того, чтобы учесть рост одной компании.

Обзор экономики Airbnb

Airbnb управляет онлайн-площадкой для краткосрочной аренды жилья. В основном он не владеет собственными жилищами или недвижимостью; вместо этого он собирает плату, выступая в качестве посредника между теми, у кого жилье для аренды, и теми, кто хочет забронировать жилье.

Airbnb пытается сформировать представление о том, что его «хозяева» — это относительно типичные домохозяйства, стремящиеся получить дополнительный доход, сдавая в аренду комнаты в своих домах или сдавая в аренду все свое жилище, когда они в отъезде.Критики утверждают, что заказы на Airbnb все больше концентрируются среди относительно небольшого числа «хозяев», которые по сути являются миниатюрными гостиничными компаниями.

Возможные экономические выгоды

В целом потенциальные экономические выгоды и затраты Airbnb относительно очевидны.

Ключевым потенциальным преимуществом является то, что владельцы недвижимости могут диверсифицировать потенциальные потоки доходов, которые они получают от владения домами. Скажем, например, что до того, как Airbnb прибыл в город, владельцы недвижимости, создающие жилую недвижимость в аренду, сталкивались с такими высокими транзакционными издержками, что получение относительно долгосрочной аренды имело только экономический смысл.Эти транзакционные издержки, понесенные владельцами собственности, могут включать рекламу и отбор арендаторов и поиск альтернативного жилья для себя, если они арендуют собственное жилье. Но если рост числа интернет-сервисных фирм снизит эти транзакционные издержки и впервые сделает краткосрочную аренду материально возможной и доступной, это могло бы позволить этим владельцам недвижимости диверсифицироваться как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду.

Еще одним потенциальным преимуществом является увеличение предложения (и разнообразия) краткосрочной аренды , доступной для путешественников.Такое увеличение предложения может сдерживать рост цен на краткосрочную аренду и сделать путешествия более доступными.

Наконец, одно хорошо разрекламированное потенциальное преимущество Airbnb — это дополнительная экономическая деятельность, которая может привести к , если рост Airbnb приведет к увеличению количества посетителей города или поселка. Помимо дохода, получаемого владельцами недвижимости Airbnb, эти посетители могут получать доход, поскольку они тратят деньги в ресторанах, продуктовых магазинах или на другую деятельность.

Возможные затраты

Самая большая потенциальная цена, которую несет Airbnb, заключается в повышении на стоимости жилья для жителей города , если достаточное количество объектов недвижимости будет преобразовано из долгосрочного жилья в краткосрочное.Если владельцы недвижимости берут жилье, которое было , доступным для долгосрочной аренды, и конвертируют его в краткосрочную аренду на Airbnb, это увеличивает предложение краткосрочной аренды (следовательно, снижает их цену), но уменьшает предложение долгосрочного жилья. , увеличивая стоимость жилья для горожан. (Мы называем все долгосрочные расходы на жилье «жильем», включая арендную плату и эквивалентные арендные расходы владельцев.)

Еще одна крупная потенциальная стоимость расширения Airbnb для города — это потеря налоговых поступлений .Во многих городах взимаются относительно высокие налоги на краткосрочное жилье в надежде получить доход от приезжих, чтобы потратить их на местных жителей. Самый распространенный и простой способ повышения доходов — это налог на традиционные гостиничные номера. Если расширение Airbnb будет происходить за счет традиционных отелей и если аппарат для сбора налогов с Airbnb или его хозяев будет менее развит, чем аппарат для сбора налогов с традиционных отелей, это может нанести ущерб доходам города.

Еще одна потенциальная стоимость — это внешние эффекты, которые при аренде собственности (всех видов) накладывают на соседей, например, шум и / или использование строительных объектов.Поскольку хозяева часто не находятся на месте со своими арендаторами, они не несут затрат на эти внешние эффекты и, следовательно, могут не учитывать их при принятии решений об аренде. Конечно, можно утверждать, что такие внешние эффекты также возникают при долгосрочной аренде, не организованной через Airbnb. Но если расширение Airbnb увеличивает общий объем краткосрочной и долгосрочной аренды или если краткосрочная аренда требует более значительных внешних эффектов, чем долгосрочная аренда, то расширение Airbnb может усилить эти внешние эффекты.

Наконец, если расширение Airbnb произойдет за счет традиционных отелей, это может иметь негативное влияние на занятость .Во-первых, поскольку часть работы по содержанию жилья на Airbnb выполняется самими владельцами недвижимости, переход на Airbnb с традиционных отелей фактически снизил бы занятость в целом. Во-вторых, поскольку уборка и обслуживание комнат и даже приветствие арендаторов Airbnb часто выполняется сторонними управляющими фирмами, переход от традиционного гостиничного сектора к аренде Airbnb может ухудшить качество работы.

Остальная часть этого отчета оценивает потенциальный масштаб каждой из этих выгод и затрат и заканчивается общей оценкой эффекта от расширения Airbnb.

Возможные преимущества внедрения и расширения Airbnb в городах США

В этом разделе подробно рассматриваются потенциальные выгоды, указанные в предыдущем разделе. Для каждой выгоды он оценивает вероятность появления выгоды, предоставляет эмпирические оценки величины выгоды и обсуждает вероятное распределение выгоды.

Потенциальная выгода первая: владельцы недвижимости могут сдавать в краткосрочную аренду

Наиболее очевидная выгода от создания и расширения Airbnb достается владельцам недвижимости, у которых есть квартиры в аренду.У владельцев жилой недвижимости есть по существу три варианта получения прибыли от собственности: они могут жить в резиденции и, следовательно, не должны платить арендную плату в другом месте, они могут сдавать ее в аренду долгосрочным жителям или они могут сдавать ее в аренду на короткий срок. -временные посетители.

Если бы единственным препятствием для сдачи в аренду жилой недвижимости краткосрочным посетителям были связанные с этим транзакционные издержки, то теоретически создание и расширение Airbnb могло бы снизить эти транзакционные издержки и сделать варианты краткосрочной аренды более жизнеспособными.Кажется интуитивно понятным, что транзакционные издержки на отбор и бронирование краткосрочных арендаторов будут выше в течение года, чем такие расходы на аренду для долгосрочных резидентов (или расходы на содержание собственности, занимаемой владельцем). Однако потенциальные выгоды — это всего лишь разница в между тем, что владелец недвижимости заработал до внедрения Airbnb, и тем, что владельцы недвижимости заработали от краткосрочной аренды, забронированной через платформу Airbnb.

Эти потенциальные выгоды, вероятно, в значительной степени перераспределены в пользу более богатых.Хотя жилье имеет более широкое владение, чем большинство других активов, общая стоимость жилищного благосостояния (как и все богатство) довольно сконцентрирована среди белых и высокодоходных домохозяйств. Кроме того, из-за бесчисленных преимуществ владения собственным домом, вполне вероятно, что большая часть выгоды от внедрения и расширения Airbnb достается тем, у кого более одного объекта недвижимости (один для проживания и один или несколько для сдачи в аренду). Распределение имущественного богатства, создаваемого неосновной жилой недвижимостью, даже более концентрировано, чем жилищное богатство в целом. На рисунке A показано, по классам благосостояния, распределение жилищного благосостояния в целом и жилищного благосостояния, за исключением жилья, занимаемого владельцами.

Жилищное благосостояние — особенно благосостояние от владения неосновным жильем — искажено: доля от общего жилищного благосостояния первичного и неосновного домохозяйства в экономике США, принадлежащая каждому классу благосостояния, 2016 г.